Quoi de neuf pour la fiscalité des LMNP ?
Bravo, vous l’avez fait, vous êtes l’heureux propriétaire d’un ou deux pièces avec kitchenette. Vous pensez à présent à rentabiliser cet investissement qui vous aura couté la bagatelle de plusieurs milliers d’euros.
Faisons un tour d’horizon des options qui s’offrent à vous.
Revenons un peu en arrière au moment de l’achat, vous avez bien réfléchi achat en direct ou par une SCI :
SCI | LMNP |
|
|---|---|---|
| Juridique | Au moins 2 associés : personnes physiques ou personnes morales. | Seul ou avec les membres du même foyer fiscal en communauté des biens. |
| Objet civil ne peut en principe pas générer de bénéfices industriels et commerciaux. Mais possible en optant pour l'IS, la société devient commerciale. | Objet est la location commerciale. | |
| Formalités de création de société (statuts, gérants, etc.) à l'INPI, guichet unique | Déclaration à l'INPI, guichet unique. | |
| Emprunt par la SCI, c'est la PM qui est propriétaire du bien | Emprunt en direct, c'est la PP qui est propriétaire du bien. | |
| Fiscal | Option pour l'IS obligatoire et irrévocable | BIC non professionnel à l'IR |
| Aucun seuil | Seuil de CA : 23000€ doit être < 50% des revenus du foyer fiscal (sinon passage au LMP) | |
| Déclaration 2065 à la date de clôture | Déclaration 2031 au 31/12 de chaque année | |
| CFE : déclaration pour l'ensemble de l'activité | CFE : déclaration d'un établissement pour chaque bien | |
| Les charges sont déductibles | ||
| Les biens sont amortissables (sauf le terrain) | ||
| Social | Néant | Au-delà du seuil de CA : 23000€, des cotisations seront dues |
| Vente | Plus-value des sociétés = prix de vente- valeur nette comptable | Plus-value des particuliers = prix de vente- prix d'acquisition + frais d'acquisition |
| Aucun abattement pour la SCI à l'IS | Abattement par années de détention, exonération totale au bout de 22 ans | |
| Taux d'imposition de 15 et 25% | Taux d'imposition de 19% | |
| Le revenu net revient à la SCI, soumis à la Flat-tax en cas distribution | Le revenu net revient aux mains du propriétaire | |
Vous y voyez plus clair à présent et vous avez opté pour le LMNP. C’est en effet jusqu’à présent, le régime le plus avantageux en termes de fiscalité. Après tout c’est votre premier bien et vous envisagez des revenus inférieurs à 23 000€.
Rappelons que la location meublée est une activité commerciale. Elle ne rentre pas dans la catégorie des revenus fonciers qui est réservée à la location nue. Vous serez imposable dans la catégorie BIC pour les revenus locatifs du meublé.
Lors de l’enregistrement de votre LMNP pour obtenir le SIRET, vous aurez le choix entre le régime réel et le micro-BIC. Bien que ce choix ne soit pas irréversible, il est judicieux de bien choisir dès le début. La suite va j’espère vous aider à prendre une décision éclairée :
| Location meublée micro-BIC | Location meublée au réel | |
|---|---|---|
| Régime et plafonds | Régime forfaitaire (impossible de déduire les charges, mais abattement selon la nature du meublé) | Régime réel (déductions des charges exposées dans l'intérêt de l'exploitation : intérêt d'emprunt, meubles etc.) |
| Aucun amortissement déductible | Amortissement du bien possible (fraction du prix d'achat) mais impossible de générer des déficits fiscaux à partir des amortissements. | |
| Suivi des recettes | Nécessité de tenir une comptabilité | |
| Location meublée classique ou classée (tourisme, chambre d'hôte) : | Location meublée classique ou classée (tourisme, chambre d'hôte), au-delà on passe en régime réel normal : 264000€ | |
| Recettes < 77 700€ | ||
| Abattement, avec minimum de 305€ : 50% | ||
| Location meublée de tourisme ou chambre d'hôte | ||
| Recette < à 50 000€ | ||
| Abattement, avec minimum de 305€ : 71% | ||
| Attention au seuil de 23000€ pour bénéficier du LMNP (sans dépasser 50% des revenus du foyer fiscal) sinon on bascule dans la LMP qui change tout | ||
| Imposition | Recette locative - abattement, sont d'abord soumises aux prélèvements sociaux (17,2%) et intégré au barème progressif de l'IR | Bénéfice ou déficit fiscal limité aux amortissements pratiqués et intégré au barème progressif de l’IR. |
| Déclaration | Formulaire n°2042 C pro sans déduire l'abattement. | Formulaire n°2042 C pro, n°2033 (ou 2050 à 2059 réel normal) et n°2031) |
En synthèse, il est plus avantageux de choisir le statut LMNP en régime réel pour payer moins d’impôt, mais le choix du micro-BIC peut également être pertinent si vous êtes peu imposé à l’IR.
J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair. n complément, vous pouvez regarder cette vidéo très bien faite qui vous explique les derniers amendements passés. Et si vous souhaitez en connaître plus sur nos prestations relatives aux loueurs particuliers, n’hésitez pas à nous contacter